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房地产土地增值税清算
来源: | 作者:id31270241 | 发布时间: 2017-11-28 | 2480 次浏览 | 分享到:

一、清算条件:

1、纳税人符合下列条件之一的,应自行申请土地增值税清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

2、符合下列条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

二、清算期限:

1、自行申请土地增值税清算的纳税人,应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2、主管税务机关确定需要进行土地增值税清算的纳税人,应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

3、在上述规定的90天期限内拒不清算或不提供清算资料的纳税人,税务机关可依法处理。

三、征管方式:

先预征后清算,预征率在2%-4%纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。

四、清算单位:

以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目,以分期项目为清算单位。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额

五、计算方法:

计算公式:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

土地增值税率表


  


  


  

级数

计税依据

适用税率

速算扣除率

1

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

0

2

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

40%

5%

3

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

50%

15%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

35%


注:房地产企业建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。

六、清算资料:

(一)土地增值税清算表及其附表。

(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

(四)纳税人委托税务师事务所审核鉴证的清算项目,还应报送税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。